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李迅雷: 房地产究竟有没有“后浪”?关注三条

来源:海博视频 编辑:福建新闻联播 2020-05-16 20:14 浏览次数:
京津冀中,北京排名第二,而作为全国第三大直辖市的天津排名只在第13名,北京当然是人口、资金和信息的集聚中心,肯定是值得关注的重点投资城市。但西部地区的成都排名第6,重庆第12,西安第14,因此,这些“点”的房地产投资机会也非常值得关注。
 
最近,携程创始人梁建章的一篇《后浪没了怎么办——中国面临的少子化危机》非常火,2019年出生率跌至有记录以来历史最低水平,仅达10.48‰——对于人口老龄化的趋势,应该没有任何争议。那么,房地产的未来前景如何,究竟有没有后浪呢?前期写了一篇《疫情让泡沫更刚性?》的文章,也引发了大家热议,近期媒体邀请了我与《刚性泡沫》的作者朱宁教授对话,复旦管院也邀请我与宜居集团CEO丁祖昱博士对话,为此,我整理一下我与他们两位对话的主要观点。
 
从五个维度考证房地产“后浪”
 
决定房价的因素很多,人口变化确实是决定房价最重要的因素之一,因为房子主要是用来住的,人口老龄化、少子化会降低对房地产的需求,流动人口减少,会导致城镇化进程的放缓,进而减缓城镇房地产需求的增速。
 
 
 
我之前也多次提到:判断中国城市化率将达到多少水平,不能只看我国城市化率与发达经济体的差距,还得考虑人口老龄化水平,年纪越大,越不愿意流动,中国经济的特征之一就是“未富先老”,因此,我对城镇化的发展空间并不太乐观,例如,从2011年起,城镇化速度明显放缓,过去城镇化率每年平均提高1.4个百分点,2018-19年就降到1.06个百分点。
 
2021年后我国将步入深度老龄化
 
 
来源:WIND,中泰证券研究所
 
从经济周期看,我国GDP增速自2010年出现反弹高点后,便开始回落,至今已经持续回落了10年,明显是处在下行周期中。而房地产开发投资增速的回落也与GDP增速同步,在2010年达到33%的高点后,持续回落。但跌至2015年接近零的水平后,2016年开始反弹,不过幅度不大。今年估计为负增长。到今年3月末,房地产房地产开发企业房屋施工面积71.8亿平方米,房地产广义库存持续上升。
 
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